A Prefeitura de Vitória publicou no Diário Oficial do Município desta quarta-feira (16), o decreto nº 27.034 que institui o Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC). A iniciativa estabelece um marco regulatório inédito com o objetivo de reposicionar o Centro como o principal motor de desenvolvimento econômico, urbano, habitacional e cultural da capital. Com foco agressivo na desburocratização e na atração de novos moradores e empresas, o programa projeta atrair até 27,5 mil novos residentes e mobilizar mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados na região. 

O ReAC atuará sobre a Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1), área que engloba o Centro Histórico, guiado pelo conceito de “readensamento inteligente”. Na prática, a gestão municipal passará a utilizar as obras e os investimentos públicos estruturantes já previstos para a região como âncoras para dar segurança e atrair a iniciativa privada em larga escala.

O que muda na prática?

O decreto ataca gargalos históricos que afastavam investidores da região central, criando um ambiente de negócios ágil e seguro. Para que a população e o mercado compreendam o impacto imediato, as principais mudanças incluem:

– Alvará Automático e Fim da Burocracia: Projetos de novas edificações em lotes vazios, requalificação, retrofit e Habitação de Interesse Social (HIS) no Centro passam a ter licenciamento simplificado. Os empreendimentos da região passarão para o Grau de Risco 3, e a emissão do Alvará de Execução de Obras será eletrônica e automática no ato do protocolo, baseada na responsabilidade técnica do profissional, mediante apresentação de documentação simplificada (Planta de Situação e Quadro de Áreas).

– Apoio Financeiro para Reformas (TPC): Para viabilizar financeiramente a recuperação do patrimônio, a Prefeitura aprimorou a Transferência do Potencial Construtivo (TPC). O proprietário que investir na preservação de um imóvel histórico no Centro terá a excepcionalidade de converter 100% do potencial de construção do seu lote (fórmula PT = PC) em um certificado (CPC). Esse crédito funciona como uma “moeda de troca” de alto valor, podendo ser vendido a terceiros para uso em outras áreas, financiando a própria obra de restauro.

– Foco na Habitação de Interesse Social (HIS): O programa garante que a atração de investimentos privados caminhe lado a lado com a inclusão. Obras voltadas para a Habitação Social no Centro estão inseridas diretamente na engrenagem de benefícios e facilidades de licenciamento do ReAC, visando a construção de um bairro multiclassista e o combate à expulsão dos moradores de baixa renda.

– Tolerância Zero com o Abandono: O decreto aciona a atuação prioritária do município contra imóveis que não cumprem sua função social. Imóveis privados em situação de abandono (com degradação e ausência de posse) poderão ser arrecadados provisoriamente pelo Município. O decreto garante ao proprietário o prazo de três anos, após a arrecadação, para manifestar interesse na conservação antes da transferência definitiva do bem ao patrimônio público. O programa também prevê a aplicação prioritária do PEUC e do IPTU Progressivo no Tempo.

– Proteção da Paisagem Histórica (PVBT): Para garantir que o adensamento não sufoque a história da cidade, o decreto regulamenta os Perímetros de Proteção de Vizinhança de Bem Tombado (PVBT). Através de estudos técnicos, eles estabelecem regras inteligentes para blindar a visibilidade dos monumentos históricos e, ao mesmo tempo, flexibilizar novos índices urbanísticos e gabaritos de forma segura no miolo das quadras.

– Gestão Urbana Preditiva: Para garantir que a engrenagem funcione, o decreto institui o Gabinete de Inteligência e Transformação Territorial. A nova unidade estratégica da SEDEC coordenará o licenciamento, fará o monitoramento baseado em dados e garantirá a integração institucional entre poder público e iniciativa privada para o sucesso contínuo do programa.

A expectativa da Sedec, com as novas regras, é viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas moradias na Área Central, com fortíssimo incentivo para a Habitação de Interesse Social (HIS). O objetivo é aproximar moradia, trabalho, serviços e lazer, permitindo que famílias de diferentes faixas de renda possam morar em uma das regiões mais bem estruturadas de Vitória.

Um novo ciclo para a cidade

Nas últimas décadas, o coração de Vitória vivenciou um esvaziamento profundo, caindo de 30% para cerca de 10% do total de habitantes da capital. O resultado foi a proliferação de prédios vazios e a subutilização de uma infraestrutura urbana de ponta.

O secretário de Desenvolvimento da Cidade e Habitação (Sedec), Túllio Ponzi, reforça a capacidade de transformação do novo marco legal. “O ReAC representa uma mudança de paradigma. É uma arquitetura institucional sofisticada que confere intencionalidade ao investimento público. Na prática, a integração dos instrumentos regulamentados faz com que cada real investido pelo Município no Centro atue como catalisador do desenvolvimento, atraindo investimentos privados, ampliando a produção de moradia para todas as faixas de renda, permitindo que mais pessoas possam viver em uma das áreas mais bem localizadas e estruturadas da cidade, valorizando o patrimônio, gerando oportunidades e melhorando a qualidade de vida da população”, afirma o secretário.

Representantes de diversas associações de Boa Esperança participaram, na manhã do último sábado (18), de um encontro voltado ao fortalecimento do terceiro setor e ao aprimoramento da atuação das entidades junto à comunidade. A reunião aconteceu nas dependências do Centro de Convivência do Idosos “Carmelina Geral Alves” e reuniu lideranças comunitárias interessadas em aperfeiçoar a gestão de suas associações.

O encontro foi conduzido pelo professor e advogado Bernardo Augusto, especialista em Direito do Terceiro Setor e em assessoria jurídica para associações e organizações da sociedade civil. Durante a reunião, foram abordados temas como regularização das entidades, governança, responsabilidades da diretoria, elaboração de projetos e estratégias para captação de recursos junto ao primeiro setor (Poder Público) e ao segundo setor (empresas privadas).

As lideranças presentes puderam esclarecer dúvidas e trocar experiências sobre os desafios enfrentados pelas organizações comunitárias, reforçando a importância da qualificação para ampliar o impacto social das associações.

A iniciativa foi organizada por Rosimary Tommasini, integrante da diretoria da Associação da Terceira Idade, que mobilizou as entidades para promover o momento de aprendizado e integração.

Entre as associações participantes esteve a Associação de Moradores e Amigos dos Bairros Boa Mira e Alvorada (AMA-BMA), representada pelo presidente Lucas Lemos e membros de sua diretoria. Também participaram representantes da Associação de Moradores da comunidade Bela Vista, da Associação do Bairro Vilas — que atualmente passa por um processo de reforma administrativa e reorganização de seu estatuto —, além de outras entidades do município.

Em sua fala, o professor Bernardo Augusto destacou que o fortalecimento do terceiro setor passa pela profissionalização da gestão das associações.

“Uma associação organizada, transparente e juridicamente regularizada conquista mais credibilidade, amplia suas possibilidades de captar recursos e consegue desenvolver projetos que transformam a realidade da comunidade. Investir em conhecimento é fortalecer o papel social dessas entidades”, afirmou.

Também esteve presente a Associação Esporte para Todos de Boa Esperança, representada pelo presidente Thiago Alves, conhecido como Thiago do Taekwondo. Reconhecido por incentivar projetos sociais voltados ao esporte, Thiago foi lembrado pelos participantes como a pessoa que abriu as portas de Boa Esperança para a realização desse importante momento de capacitação, aproximando o município do conhecimento compartilhado pelo professor Bernardo Augusto.

O encontro foi avaliado de forma positiva pelos participantes, que destacaram a importância da união entre as associações para fortalecer o terceiro setor no município, ampliar parcerias e desenvolver projetos capazes de beneficiar ainda mais a população de Boa Esperança.

Lucas Lemos participou do encontro na condição de presidente da Associação de Moradores e Amigos dos Bairros Boa Mira e Alvorada (AMA-BMA) e assina esta reportagem como jornalista.